Es kühlt das Gehäuse, aber die Knappheit geht weiter

Das US Census Bureau berichtete, dass neue Wohnungen im Mai mit einer jährlichen Rate von 1,549 Millionen begonnen werden, was einem Rückgang von satten 14,4 % gegenüber April und 3,5 % unter der Baubeginnrate im Mai 2021 entspricht. Die plötzliche Ruhe wird beiden schnellen zugeschrieben. Hohe Preise und ein starker Anstieg der Hypothekenzinsen machen die Erschwinglichkeit für viele Käufer unerschwinglich.

Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen im Jahr 2021 um etwa 20 %, angetrieben von der starken Nachfrage und verschärft durch den starken Material- und Arbeitskräftemangel im Zuge der Pandemie. Aber die Immobilienkrise ist nicht nur ein Artefakt von Covids Unterbrechung der Lieferkette oder der Verbesserung des Schuldenprofils und der Sparquoten der Verbraucher. Die Wohnungsnot in den Vereinigten Staaten wächst seit fast vier Jahrzehnten, und der Markt leidet weiterhin unter den Auswirkungen erheblicher Überreste des Finanzcrashs von 2006.

Die Wahrheit ist, dass der amerikanische Wohnungsbau seit den 1980er Jahren einfach nicht mit dem Bevölkerungswachstum Schritt gehalten hat. Baubeginne von 1,8 Millionen Einheiten im April brachten uns mit einer Jahresrate auf das Niveau des Wohnungsneubaus von 1998 zurück und weit hinter die Jahresrate von 2,5 Millionen Einheiten Anfang der 1970er Jahre zurück. Gleichzeitig wuchs die US-Bevölkerung im gleichen Zeitraum um mehr als 50 %. Und während anhaltende Zinserhöhungen der Fed die Nachfrage vorerst schwächen, wird es noch viele Jahre dauern, bis sich das langfristige Ungleichgewicht auflöst.

Während sich viele an die frühen 2000er Jahre als eine Zeit des Überangebots auf dem Wohnimmobilienmarkt erinnern, war die Wahrheit, dass der neue Wohnungsbestand gerade erst anfing, sich zu erholen, um dem Bevölkerungswachstum gerecht zu werden, bevor die Talsohle einbrach. Es war keine Überbauung an sich, sondern eine Kombination von Faktoren im Zusammenhang mit der Finanzierung der Erweiterung des Gebäudes, die zu der katastrophalen Kernschmelze führte, die fast die gesamte amerikanische Wirtschaft auslöschte. Die anhaltenden Veränderungen infolge des Einsturzes haben seither eine vollständige Erholung des Neubaus verhindert.

Es gibt viele Faktoren, die zum Crash von 2006 geführt haben, darunter eine fehlgeleitete Regierungspolitik, das Aufkommen von Nichtbankkrediten, die Verbriefung von Hypotheken, einschließlich der Zeichnung laxer Hypotheken, regulatorische Lücken sowie Gier und Täuschung durch Hypothekengeber. Es wird geschätzt, dass 14 Billionen US-Dollar an amerikanischem Vermögen zerstört wurden und die durchschnittliche Familie einen Rückgang ihres Nettovermögens um 39 % erlitten hat. Nach dem Massaker wurden mehrere Reformen bei der Hypothekenvergabe und Verbriefung verabschiedet, die es schwierig machten, sich für einen Wohnungsbaukredit zu qualifizieren, aber auch einige potenzielle Käufer aus dem Markt drängten.

Der vielleicht wichtigste Faktor beim Bau von Eigentumswohnungen war das Gemetzel, das Hausbauer während des Einsturzes erlitten. Vor der Großen Rezession machten die direkten und indirekten Auswirkungen des Wohnungsbaus und -verkaufs 15 % bis 20 % des US-BIP aus. Infolge des darauf folgenden Crashs in den Jahren 2007-2009 haben mehr als die Hälfte aller Wohnungsbauunternehmen die Branche aufgrund finanzieller Belastungen oder Insolvenzen verlassen. Fast ein Viertel aller US-Hypotheken sind im Wasser, was Millionen von Hausbesitzern dazu veranlasst, ihre Schlüssel an die Bank zu schicken. Millionen Baufacharbeiter verließen ihren Beruf, um andere Jobs zu finden, was zu einem Qualifikationsdefizit führte, das noch kompensiert werden muss. Viele Bauherren bezeugen heute, dass die Pandemie einen ohnehin schon gravierenden Fachkräftemangel nur noch verschärft hat.

Die Komplexität des allgemeinen Wohnungsbaus ist eine Mischung aus Neubau. Besonders eingeschränkt ist das neue Angebot an Einstiegswohnungen. Der Anteil neuer Einfamilienhäuser mit weniger als 1.400 Quadratfuß macht nur etwa 10 % aller Häuser aus, verglichen mit etwa einem Drittel aller Häuser in den 1970er Jahren, wodurch viele Erstkäufer vom Markt ausgeschlossen werden.

Lokale Bebauungsgesetze in vielen Gemeinden begünstigen Einfamilienhäuser und schränken die Zulassung von Mehrfamilienhäusern stark ein, selbst wenn die lokale Marktnachfrage sie für Stadthäuser bevorzugt. Inzwischen hat sich die regulatorische Belastung für Bauunternehmer in der letzten Generation dramatisch erhöht, und laut der National Association of Home Builders machen sie 25 % der Kosten eines durchschnittlichen Eigenheims aus. Das macht den Wohnungsbau für Anfänger grundsätzlich unrentabel.

Das Ausmaß der Baulücke ist aus der beigefügten Grafik ersichtlich, die das Verhältnis von Neubauwohnungen zur Bevölkerungszahl seit Anfang der 1970er Jahre zeigt. Das Diagramm zeigt den allgemeinen Abwärtstrend bei den begonnenen Eigenheimen pro 1.000 Einwohner und zeigt, dass sich der Bau noch nicht vollständig von dem Crash von 2006 erholt hat.

Ein Bericht der National Association of Realtors aus dem Jahr 2021 stellt fest, dass seit 2001 durchschnittlich 1,25 Millionen neue Wohneinheiten pro Jahr neu gebaut wurden, verglichen mit 1,5 Millionen von 1968 bis 2000, was zu einem geschätzten Defizit von 5,5 bis 6,8 Millionen Wohnungen führt. Der Bericht stellt fest, dass „das Ausmaß der Infrastruktur und die derzeitige Kluft zwischen Angebot und Nachfrage enorm ist … und ein erhebliches nationales Engagement erfordern wird, um mehr Wohnungen aller Art zu bauen.“

Die derzeitige Abkühlung der Nachfrage kann eine gewisse Entlastung bieten, um gestressten Lieferketten eine Normalisierung zu ermöglichen und mehr qualifizierte Arbeitskräfte auszubilden. Aber das umfassendere Thema ist komplex und betrifft Regierungen auf allen Ebenen, um die Kreditvergabe, die Zoneneinteilung und die Regulierungspolitik zu überdenken, damit der Markt angemessen reagieren kann.

Christoph A. Hopkins, CFA