August 18, 2022

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Den Einbruch bei Gewerbeimmobilien loswerden: Ist es Zeit zu warten?

Unsere Walmart-Geschäftsimmobilien haben in den letzten sechs Monaten wohl um 25 % an Wert verloren. Aber der Cashflow hat sich nicht verändert.

Geschrieben von John E. McNelis, Direktor, Real Estate Development Corporation McNeills-Partnerzum Wolfstraße:

Vor Jahren – der unter der Großen Rezession litt – schüttelte einer der besten Entwickler von Tennessee über seinen Jahresabschluss den Kopf und sagte: „Mein Vermögen hat sich halbiert, aber mein Cashflow hat sich nicht verändert.“ Er war nicht allein. Gewerbeimmobilien im ganzen Land verloren in diesen schwierigen Zeiten etwa vierzig Prozent ihres Wertes.

Sein unglücklicher Kommentar gab zwei Dinge zu: die Abwertung seines Portfolios, aber noch wichtiger, die Tatsache, dass es nicht wirklich wichtig war. Sein Eigentum ist zwar halb so viel wert, wird aber immer noch von mietzahlenden Mietern bewohnt.

Weil dieser versierte Investor so viele Abschwünge durchgemacht hat – es ist wie ein Klassentreffen, sie haben sich in dich eingeschlichen – hat er die Hypotheken, die er auf seine Immobilien platziert hat, vollständig zurückgehalten. Aufgrund geringer ausstehender Schulden war er nicht gezwungen, sein Eigentum zu verkaufen, als seine Kredite fällig wurden; Er kann stattdessen refinanzieren. So standen seine einzigen Verluste auf dem Papier – die schwindenden Zahlen in seiner Bilanz – und er kassierte trotzdem seine Miete. Und als sich der Markt innerhalb von zwei Jahren erholte, erholte sich auch der Jahresabschluss.

Schneller Vorlauf bis heute.

Die Immobilienwerte sind vielleicht noch nicht stark gefallen, aber sie starrt in den Kaninchenbau. Wir haben uns unsere Einzelhandelsbestände im Januar angesehen und dachten, wir würden ein wenig beschneiden. Wir überlegten, einen Walmart-Supermarkt im Central Valley zu verkaufen, und fragten einen unserer Lieblingsmakler, was das bringen würde.

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Da Walmarts Mietvertrag kurzfristig ist, sagte er, dass die Immobilie zu einer Kapitalisierungsrate von 6 Prozent verkauft werden würde; Das heißt, der Käufer wird jährlich 6 Prozent des Kaufpreises verdienen wollen. Wenn also die Miete 200.000 $ pro Jahr betragen würde (ist es nicht), würde der Kaufpreis 3,33 Millionen $ betragen (200.000 $/0,06 = 3,33 Millionen $).

Wir waren im Januar noch nicht verkaufsbereit, aber letzte Woche waren wir es. Wir haben nochmals bei unserem Makler nachgefragt. Er erklärte etwas schüchtern, dass die Alpträume der letzten sechs Monate – ein Bärenmarkt, steigende Inflation und Zinssätze – die Käufer dazu bringen würden, heute auf einer Rendite von 8 Prozent zu bestehen. Das bedeutet, dass unser Walmart jetzt für 2,5 Millionen Dollar verkauft wird (200.000 Dollar / 0,08 = 2,5 Millionen Dollar).

Mit anderen Worten: Der Wert dieser Immobilie ist in den letzten sechs Monaten um 25 Prozent gefallen. So ein witziger Tennessee, dass wir beschlossen, unsere Verluste lieber auf dem Papier zu halten und uns gegen einen Verkauf zu entscheiden.

Dieses Beispiel verdeutlicht die große Ähnlichkeit zwischen den Einzelhandelseigenschaften eines einzelnen Mieters, die der Rentenmarkt trägt: Der Preis beider Mieter fällt, wenn ihre Renditen steigen, und steigt umgekehrt, wenn ihre Renditen sinken. Um die Dinge ein wenig zu vereinfachen, sind die Schwankungen im Wert jedes einzelnen irrelevant, wenn Sie nicht verkaufen: Wenn Sie eine 1.000-Dollar-Staatsanleihe kaufen, 5 Prozent Zinsen zahlen und sie bis zur Fälligkeit halten, erhalten Sie jedes Jahr 5 Prozent und das alles aus Ihrer Blütezeit. Aber verkaufen Sie, wenn die Zinssätze auf 10 Prozent steigen, und Sie erhalten nur einen viel niedrigeren Zinssatz. Wenn Sie andererseits verkaufen, wenn die Zinssätze auf 2,5 Prozent sinken, erhalten Sie einen viel höheren Betrag.

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Die gleiche Mathematik gilt für den Einzelmietereinzelhandel: Wenn Sie nicht verkaufen, „ist Ihr Cashflow derselbe“. Wenn Sie das tun, reiten Sie auf dem Markt wie ein mechanischer Bulle.

Mein Modell geht auch anders vor: Selbst wenn wir einen schwindelerregenden Wertverfall bei Gewerbeimmobilien in Kauf nehmen – das ist möglich –, werden wir wohl kaum einen lebendigen Käufermarkt entstehen sehen. Stattdessen werden Verkäufer mit den finanziellen Mitteln ihre Waren wieder in die Regale stellen und auf einen besseren Tag warten, bevor sie verkaufen.

Anstelle eines Käufermarktes sehen wir wahrscheinlich Käufer und Verkäufer, die sich meilenweit entfernt verkriechen und in ihren eigenen Erwartungen verwurzelt sind, während wir zusehen, wie sich die Geschwindigkeit des Marktes wie Spucke auf einer Bratpfanne verflüchtigt.

Verkäufer, die aus ihren Hochburgen vertrieben werden, können durch Tod, Scheidung, Annullierung, Katastrophe oder einfach durch übermäßigen Einfluss getötet werden, aber es gibt heutzutage so viel Geld, das Immobilien nachjagt, dass sie vielleicht einen weiteren Tag leben werden, um zu kämpfen.

Zurück zu diesem schlauen TN. Er verstand, dass der Nettowert zu zeigen, der Cashflow zu essen. Also bist du? durch John E. McNelisAutor Machen Sie es zu Immobilien: Erste Schritte als Entwickler.

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